ადვოკატი- მშენებარე ბინის შეძენა
ადვოკატი დავით მეტრეველი გვესაუბრება საკითხზე თუ როგორ არ დარჩეთ მოტყუებული თუ გადავწყვიტეთ მშენებარე კორპუსში ბინის შეძენა.
ჩემი მიზანია რჩევები მოგცეთ, რომელიც დაგჭირდებათ თუ გსურთ მშენებარე ბინის შეძენა, ან თუ ფიქრობთ რომ როდესმე ასეთ გადაწყვეტილებას მიიღებთ.
უნდა აღვნიშნოთ, რომ თუ ბინას ყიდულობთ ისეთი დეველოპერული კომპანიისგან, რომელიც ქვეყნის მასშტაბით კარგი საქმიანი რეპუტაციით სარგებლობს, შეიძლება ჩემს მიერ ქვემოთ ჩამოთვლილი პროცედურების გავლა არ დაგჭირდეთ; მაგრამ უნდა გაითვალისწინოთ, რომ ამ დროს რეპუტაციაში საკმაო საფასურის გადახდა გიწევთ.
თუ გადაწყვეტილი გაქვთ, რომ რეპუტაციაში სოლიდური ფასნამატის გადახდა არ გსურთ და ზუსტად იგივე მონაცემების ბინის შეძენას გადაწყვეტთ ნაკლებად ცნობილი დეველოპერისგან, თქვენი ინტერესების დაცვის მიზნით ვალდებულიც კი ხართ გაიაროთ შემდეგი ეტაპები:
1) შეამოწმეთ ინფორმაცია უძრავი ქონების შესახებ, რომელსაც ყიდულობთ.
გადაამოწმეთ იმ ფართის საკადასტრო კოდი, რომელზეც ხელშეკრულებას აფორმებთ.
თუ განშლა ჯერ არ არის გაკეთებული, ნაკვეთის საკადასტრო კოდი.
ამით დარწმუნდებით, რომ ბინა რეალურად იმ სუბიექტს ეკუთვნის, რომელიც თქვენთან სახელშეკრულებო ურთიერთობაში შემოდის.
2) ასევე არსებითია უძრავი ქონების უფლებრივი მდგომარეობა.
შესაძლებელია დეველოპერი მშენებლობისთვის საჭირო სახსრების მოძიებას საბანკო/ საფინანსო დაწესებულებიდან ახდენდეს, რომლის უზრუნველსაყოფადაც თქვენს მიერ შესაძენი ფართი ჰქონდეს დატვირთული.
თუ თქვენ შეიძენთ ფართს, რომელიც იპოთეკით/ საგადასახადო გირავნობით ან სხვა ფინანსური თუ არაფინანსური შინაარსის ვალდებულებით არის დატვირთული, უნდა გაითვალისწინოთ, რომ ქონება ითვლება უფლებრივი ნაკლის მქონედ და შესაბამისად, მისი საბაზრო ღირებულება ამ მოცემულობის გათვალისწინებით- შემცირებულია. საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, შეგიძლიათ ამ გარემოებების შესახებ ამომწურავი ინფორმაცია მიიღოთ;
არსებობენ წარმოებები, რომლებიც ავტომატურად იწვევენ ამონაწერის განახლებას, მაგალითად იპოთეკით დატვირთვა, მაგრამ არსებობენ წარმოებები, რომლებიც არ იწვევენ ამონაწერის ავტომატურად განახლებას, ასეთია, მაგალითად, საგადასახადო გირავნობა/ იპოთეკა.
თუ სერიოზულად გადაწყვეტილი გაქვთ უძრავი ქონების შეძენა, რისკების შესამცირებლად განაახლეთ ამონაწერი, ეს შეუძლია ყოველ მესამე პირს, ელექტრონულად, 13 ლარის გადახდის სანაცვლოდ.
რისკი: თუ თქვენ შეიძენთ იპოთეკით დატვირთულ უძრავ ნივთს და ხელშეკრულებაში აღიარებთ ამას, მაშასადამე უფლებრივი ნაკლის მქონე ნივთს, უნაკლოდ მიიჩნევთ და თქვენ ხელს მოაწერთ ხელშეკრულებას, დეველოპერს უქარწყლდება იპოთეკის მოხსნის ვალდებულება;
თუ ასეთი პუნქტი ხელშეკრულებაში არ იქნება გაწერილი და თქვენც არ გექნებათ ინფორმაცია გადამოწმებული, ან შეთანხმების მიხედვით, თქვენ ყიდულობთ უფლებრივად დატვირთულ ქონებას, ამ შემთხვევაში თქვენ მთლიანად დეველოპერის კეთილსინდისიერებაზე ხდებით დამოკიდებული;
3) პირველი და მეორე ეტაპის გავლის შემდეგ, გადავდივართ უშუალოდ ჩვენთან ურთიერთობაში შემოსული მეწარმე სუბიექტის შემოწმებაზე.
განაახლეთ მეწარმე სუბიექტის ამონაწერი.
ამონაწერში რაც უფრო ახალია, რისკი მით უფრო მცირეა, ამიტომ, განაახლეთ ამონაწერი.
აქ შესაძლებლობა გექნებათ გაეცნოთ დეველოპერის საჯარო ინფორმაციას, ხომ არ ადევს მას ვალდებულებები, რომლებსაც შეუძლია ხელი შეუშალოს თქვენს მიმართ ნაკისრი ვალდებულების შესრულებას, ასევე შესაძლებლობა გექნებათ შეამოწმოთ შპს-ს დამფუძნებლებისა და დირექტორის შესახებ ინფორმაცია, ხომ არ ადევთ მათ საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა; ხომ არ არიან რეგისტრირებულნი მოვალეთა რეესტრში, ხომ არ ადევთ ყადაღა ან სხვა შემზღუდველი ვალდებულებები; ასევე, უნდა გაარკვიოთ ხომ არ მიმდინარეობს მათს მიმართ სამართალწარმოება; რა თქმა უნდა, თუ ამ ეტაპსაც გაივლით, თქვენი რისკები მნიშვნელოვნად შემცირდება. უნდა გადაამოწმოთ დეველოპერის საქმიანობის ისტორია.
4) უშუალოდ ხელშეკრულების გაფორმების წინ კომპანიას ამოწმებთ მოვალეთა რეესტრში და უფლებრივი შეზღუდვის რეესტრში;
თუ მონაცემი არ იძებნება, მაშასადამე მას არ ადევს აღნიშნული შეზღუდვები. კარგი იქნება გაეცნოთ განაცხადების ისტორიას.
5) ამის შემდეგ უშუალოდ სამშენებლო პროცესის და მასალის ხარისხის გადამოწმების ჯერი დგება.
უნდა ნახოთ სამშენებლო ნებართვის პირობები Tas.ge -ზე; ასევე, უნდა ნახოთ ხომ, არ მიმდინარეობს მშენებლობა ნებართვის მოთხოვნების დარღვევით, ხომ არ ყოფილა დეველოპერი დაჯარიმებული; ამ საკითხზე თვალის დახუჭვა მნიშვნელოვნად ზრდის თქვენს რისკს, შედეგად შეიძლება შეგრჩეთ მხოლოდ ჰაერი; უკეთეს შემთხვევაში გაწელილი მშენებლობის ვადები და საბოლოოდ ექსპლოატაციაში ვერ შესული და მუდმივად მშენებარე სტატუსის მქონე ქონება.
ეს ყველაფერი გარდა იმისა რომ ამცირებს თქვენი ქონების ღირებულებას, ასევე შესაძლებელია დაგაყენოთ საგადასახადო რისკის წინაშეც.
6) პირდაპირი რეკომენდაციაა ადგილზე გადაამოწმოთ რამდენად ინტენსიურად მიმდინარეობს მშენებლობის პროცესი;
7) შემდეგი ეტაპია ხელშეკრულების გაფორმება.
დაუკვირდით, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული ვადა რელევანტური იყოს სამშენებლო ნებართვაში მითითებულ ვადასთან.
რეკომენდირებულია თანხის თქვენს მიერ, მშენებლობის ნებართვის შესაბამისად შედგენილი გრაფიკის მიხედვით გადახდა.
ძირითადად, პრაქტიკაში მხვდება ხელშეკრულებები, რომლებიც ითვალისწინებს ჯარიმასა თუ პირგასამტეხლოს დაკისრებას შემძენისათვის; სამართლიანობა მოითხოვს დეველოპერიც დადგეს იგივე სამართლებრივი შედეგის წინაშე- პირგასამტეხლოს დაკისრების, თუ ვადებს გადააცილებს, ჯარიმის- თუ ვალდებულებას ვერ, ან არაჯეროვნად შეასრულებს.
ასევე, ვინაიდან დღეს სასამართლო სისტემა შედარებით ნელა მუშაობს, მე ხელშეკრულებაში ყოველთვის ვითვალისწინებ, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მიიქცევა დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად.
თუ ფიქრობთ, რომ არ გჭირდებათ დავის გაჭიანურება, გირჩევთ დავის გადაჭრის პუნქტი ჩამოაყალიბოთ შესაბამისი რედაქციით.
